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  論金融化 金融創新是必然趨勢機車貸款率利計算公式信貸年息

  在中國樓市進入均利時期後,房地產企業該去向何方?23日下午,"機會與陷阱---均利時期的中國房地產企業發展戰略"論壇盛大開幕,10多位行業大腕就房產稅、地產金融化、市場調控、企業戰略等七大焦點話題進行演講或是交流。

  宏觀調控,一直都是市場關註度最高的話題。本次論壇,宏觀調控同樣被諸多嘉賓提及,其中,中國房地產業協會副會長朱中一明確表示,"把價格上漲歸結調控是不科學的。因為,房價上漲是很多因素造成的,包括收入提高,流動性增強等。2010年以後出臺的調控政策,方向是正確的。如果沒有這些政策,房價毫無疑問會漲得更快。"

  本次論壇由成都商報、每日經濟新聞和成都全搜索聯合主辦,當日到場人數超過300人,包括200餘傢全球品牌房企與機構高層、經濟學傢、行業協會負責人、20餘傢主流媒體代表。據組委會相關負責人說,本次論壇是迄今為止中國西部房地產行業史上規模最大、規格最高的國際性頂級盛會。3個小時的論壇,嘉賓們的諸多嶄新觀點頻繁引發行業人士喝彩和鼓掌。中國房地產業協會副會長朱中一表示,本次論壇的主題與對話議題貼近市場,針對性強。"通過本次論壇嘉賓的交流與對話,能對市場走勢的判斷更清晰。"



  住建部政策研究中心主任秦虹在本次論壇上發表瞭地產金融化的主題演講。秦虹說,中國房地產企業現在的金融創新是必然趨勢,因為,房地產投資的規模現在已經足夠大,一年的投資額超過7萬億;房地產行業尤其是住宅開發利潤趨降;中小企業貸款融資非常困難;商業地產規模越來越大,而商業地產對資金需求量特別大。

  然而,朱中一卻給出瞭不同的解釋。他說,"在宏觀經濟漲幅放緩、老百姓的收入沒有提高的情況下,一線城市的房價和地價快速上漲,政府和媒體都很關註,我個人是有憂慮的。我覺得,開發企業都要思考這個事情。"

  在執行差別化調控政策上,住建部政策研究中心主任秦虹的觀點是:無論調控的手段是什麼,調控方向應該堅持這兩大原則。"第一,有效率地抑制投機性需求。第二,政府應該加大力度支持大城市首次置業需求和保障性住房,因為,中國的住房市場已經出現分化。"

  世茂集團副總裁張濱說,"世茂[簡介 最新動態]作為一傢規模性房企,其發展戰略一定會順應國傢戰略。所以,我們才會提出重回一線城市。成都,是不是1.5線城市不重要,至少它是一個非常有能量的城市,我們對未來的發展前景非常看好。"仲量聯行中國區董事宋海濤說,"我們認為,中國的一線城市、1.5線城市、二線城市有很大增長空間。但是,這個增長必須建立在一個更專業化,而且在一個市場均衡的基礎上。成都,是我們非常看重的市場。" 在本次論壇上,還有一傢瞄準成都市場的企業。黃金灣投資集團董事長申威明確表示,"成都市場我們一直想進,但一直沒拿到地。"成都商報記者 陳柏喜

  由於沒有長期資金支撐,開發商往往采取散售形式回籠資金。這樣一來,商業地產經營水平很難提高,同時,大量上市的商業推高供應量,商業地產從而出現"有人買,無人管"的局面。對此,秦虹給出瞭兩條建議:第一,擴大直接融資;第二,在直接融資裡面關註權益性的融資。其中,直接融資包括投資人、信托、私募股權投資、境外投資和公募基金。

  植根成都市場的本土房企巨頭藍光地房貸嘉義太保房貸車貸信貸台南安定車貸信貸產,雖然已經進入全國近20座城市,但成都市場的地位依然不容撼動。藍光集團副董事長、總裁張志成透露,"在全國化的過程當中,藍光地產原則上不進三、四線城市,我現在要進的都是省會城市,或者是在省會城市群中間經濟發展得比較好的城市。"

  論企業戰略 優先發展一、二線城市

 論宏觀調控 調控方向是正確的

  除瞭秦虹,王洪衛在談到企業轉型時同樣給出瞭金融化的建議:未來10年,開發商要從一個以開發為主,以資源為主的開發商變成一個財富管理商、資產管理商,租金收入變成企業主要收入來源。當然,有長遠的租金收入,可以變成很好的金融產品。

中國房地產已出現分化 金融化是必然趨勢

  作為第二輪對話的主持人,高策地產董事長陶紅兵開場就說,"過去幾年我一直是樂觀派,今年大傢都樂觀哪一家銀行信貸利率最低我倒不樂觀瞭。未來幾年,我個人覺得一線城市和一些1.5線城市還是沒有什麼風險的,二三線就不一定瞭,四線應該風險很大。"

  綠地集團就是堅守大城市的典型代表。"從去年下半年開始,綠地制定瞭調整戰略:不進入三線城市。隨著調控深入,核心影響力的城市必將在一、二線城市產生。"綠地集團副總裁、西南事業部董事長孫志文透露。

  上海財經大學副校長、不動產研究所所長王洪衛在談到 "宏觀調控與房地產業轉型---現狀、問題與對策"時,講述瞭3個觀點。第一,房地產市場正在走另外一個極端,越來越多的人口向一二線城市進行集中。第二,房地產市場對政策的敏感性越來越強烈。第三,市場進入膠著期後,企業要重視城市產業結構調整。

  企業選擇進入哪些城市,在當地投資額度多少,打造什麼樣的項目......這些是戰略的核心。秦虹說,"企業的對策是要把握趨勢研判的謀略,最終要做的是趨勢判斷,如果企業對未來的趨勢判斷出現瞭錯誤,再高明的管理手段,再高明的營銷技巧,也可能會使你的企業在市場上面臨災難。"

  論成都機會 未來增長空間很大

  成都,已經成為全國性開發商的一個重要市場。目前,全國絕大多數知名開發商已經入駐成都,部分企業還形成瞭"多盤齊發"的格局。

  在本次論壇現場,綠地集團副總裁、西南事業部董事長孫志文說,"我一直在講,今天的成都,明天的上海,我很看好成都。成都這個城市的魅力,吸附力是很強的,我們每年50%的產品是銷售給異地的,就是成都以外的,有川內有川外的。"

  房地產行業屬於資金密集型的行業,一個企業的規模和速度如何,首選取決於企業的資金鏈。但是,不同企業掌握著不同資金渠道其資金成本也不相同,那麼,房地產企業如何解決資金問題?

  較之專傢,企業對宏觀調控的解讀更實際。藍光地產副董事長、總裁張志成說,限購限貸政策是有針對性的,我們以前在成都做豪宅,比如說高爾夫別墅,城市豪宅,實際上這也是政策限制的產品,那這個時候,企業就要順應政府出臺的政策進行調整。

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-27/08242433198.shtml
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