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  根據2012年年報,2012年年內,富力集團總營業額為人民幣303.7億元,比上一年增長11%。凈利潤為人民幣56.6億元,比2011年增長17%。

  本報記者 李紅梅 楚貴峰 北京、海南報道

  在專訪時,張力強調,富力現在以穩健發展為主,"不想走綱絲過日子。"顯然,2008年的財務危機讓富力心有餘悸。

  換言之,如果該利潤率得以持續,富力隻需要把規模做到674億元,就能取得同樣的凈利潤。

  據張力介紹,今年下半年富力會有很多新項目推出,完成420億元的銷售目標"應該沒問題"。他透露:"預計明年的銷售額是560億元~570億元,後年將達到700億元。"

  在2008年,富力2008年的官方口徑是"撐過明年!"。幸運的是,2009年的地產"小陽春"緩解瞭富力的資金困境。此後,富力加快項目推出、減少購地支出、放緩商業地產發展,並重組瞭90億元的債務,但年末凈負債率仍高達98%。

  從營業額上看,富力的規模僅僅相當於萬科營業額的29.45%,但從凈利潤角度,富力的凈利潤卻達到瞭萬科的45.10%。

  "今後幾年,富力的銷售額會有明顯增長。"前述廣州分析人士說。

問診富力破解300億瓶頸

  "被高價地和商業地產所拖累。"一位長期關註內房股的廣州分析人士說,2008年,富力一度陷入破產危機,這些年也需要消化以前的舊賬。

  在2008年及2010年兩次調控之後,商業地產的價值開始顯現,富力佈局商業地產較早的領先優勢開始發力。在富力2012年的銷售業績中,商業部分提供瞭三成以上的貢獻。

  受累舊賬

  不過,雖然富力把目標定得很高,但與萬科、保利、中海等企業相比,仍顯得小心、謹慎。

內容來自sina新聞

  "發展速度快,不等於就是好企業。"但從張力的回答和張力給明年後年確定的銷售目標來看,富力顯然不甘於現狀。

  "對於企業而言,適度持有商業物業是需要的,可增加抗風險力。但另一方面,如果自持太多的商業物業,就對企業的資金鏈是一個考驗,可能有礙資金流。"張力說。

  此外,商業物業比例過高,對資金的占用情況也相當嚴重。到2008年,富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1,商業地產沉淀瞭大量資金。

  憑借廣州舊城改造發跡的富力地產,曾與恒大地產、雅居樂、碧桂園和合生創展並稱"華南五虎",以其敢拼敢闖的風格著稱業界。特別是2005年,富力赴港上市,成為彼時在香港H股上市募資最多的國內民企,風頭一時無倆。

  截至2012年底,富力持有的現金為128.6億元,借款總額為356.3億元,凈負債與權益比率保持在86%。雖然負債水平仍高於行業平均的60%~70%,但若與富力的歷史水平相比,已有大幅下降。

  "比如萬科,以前說不發展商業,現在卻不得不做。"張力認為,發展商業地產,是大型房企在完善產業鏈時必須要做的,富力會積極關註一線城市來的商業地產項目。

  對此,蘭德咨詢總裁宋延慶認為,企業搶占市場,一定要構建好"資金池"。"適當降低負債率,逐步由規模速度導向轉向質量效益導向,是企業應重點考慮、盡快決策的。"

  2007年,富力地產以161億元銷售額排名第四位,僅次於萬科、綠地和中海,居"華南五虎"之首。如今,萬科、綠地和中海都已越過千億大關,富力卻仍在300億左右徘徊。

  連續3年,廣州富力地產股份有限公司的銷售額一直在300億元的關口徘徊。而當年與富力一同出道的萬科已成長為房企中的"一哥",並連續3年領跑"千億俱樂部"。究竟是什麼制約瞭這傢老牌房企的發展?

  富力2012年年報顯示,來自物業投資及酒店管理業務的營業額分別增長28%和10%。

  同樣的數據顯示,2012年,萬科實現營業收入1031.2億元,同比增長43.7%,實現凈利潤125.5億元,同比增長30.4%。

  上市之後,富力就展開瞭全國擴張之路,2006年拿下21宗土地,僅重慶一個項目的土地儲備就達739萬田中鎮二胎代償平方米;2007年拿下20宗土地,當年土地儲備增加瞭46%。

  由於富力的土地儲備大多位於地價高昂的一線城市,因此購地成本極高,其中2007年在天津、廣州、佛山獲得的3個地王,總金額近150億元。

  "激進的發展策略,令富力的凈負債權益比率持續大幅攀升。"前述廣州業內人士說。

  在2005年上市融資成功後,富力地產似乎陷入瞭不斷燒錢的怪圈,凈負債率大幅攀升。上市之初,富力地產的凈負債率僅為20%出頭,2006年就攀升至71.5%。2007年,富力地產的凈負股市觀測站二胎年息借貸增貸轉貸債率高達139.5%。

  富力預計,2014年的銷售額是560億元~570億元,2015年將達到700億元。

  一位開發商回憶,那是一個搶占市場的狂飆年代,不光是富力,激進的發展策略讓不少房企的資金鏈緊繃。最有代表性的例子是,曾在業內顯赫一時的順馳最終被路勁收購。當時的富力也一度陷入破產危機,以至於錯過瞭上市後幾年的黃金發展期。

  年報顯示,從2010年至2012年,富力銷售額分別為322.46億元、300.4億元和322億元(不含合作經營項目的權益部分)。

  連續三年銷售額在300億元左右徘徊,有業界人士將之稱為富力的"300億元之坎"。新北市當舖機車借款

  謹慎拓展

  不過,在熟悉富力的人看來,當年的輝煌讓富力加速瞭擴張,高價拿地也正是後來危機的源頭之一。

  7月19日,富力進軍福州市場,以底價19.57億元獲得2013-05地塊,樓面地價為6700元/平方米。

  此前的5、6月間,富力旗下上海極富房地產公司在10天時間內摘得上海虹橋商務區核心區北片區兩宗地塊,總計占地面積為10.63萬平方米,總金額約為36.31億元。

  中國指數研究院的統計數據顯示,2013年1~6月,富力的拿地面積總計為33.32萬平方米,拿地資金為40.4億元。截至今年6月底,富力的土地儲備總面積達3219.99萬平方米。

  同樣在今年1~6月,萬科、保利、中海的拿地面積分別為1106.68萬平方米、485.68萬平方米、305.5萬平方米。截至目前,這3傢企業的土地儲備總面積分別為11655.42萬平方米、7458.15萬平方米、5148.77萬平方米。

  同樣的謹慎也體現在對待商業地產發展上。

  但無論怎樣,規模不彰顯然是富力的心病。在接受中國房地產報專訪時,張力否認300億元之坎,並表示有信心完成今年的銷售目標。

  對此,富力聯席董事長兼總裁張力連連擺手否認,"我們是比較穩健而已。因為拿地不多,所以發展比較慢。"7月24日,在博鰲21世紀房地產論壇現場,張力接受中國房地產報專訪時回應。

  "看準再發展,求穩、不求速度,不跟別人爭第一。"張力試圖以此證明富力的"穩"。

  高盛認為,盡管近期內地收緊銀根將進一步打擊已落後市場預期的經濟發展步伐,但由於富力的土儲成本相對較低,加上其產品對象較為大眾化,故受到流動性趨緊的影響較少。

  突圍300億元之坎

  對於接下來是否會繼續拿地,張力表示:"再觀察一段日子,可能會更好。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/10002313443.shtml
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