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 限購松動能否阻止樓市下滑?

  從目前的情況看,限貸政策放松可能性很小,空間也很小,在筆者看來,如果部分城市二套房貸首付比例能夠從七成降至六成,已經算是政策大開口瞭。事實上,今年銀行錢緊的狀況一直在持續,甚至以往被政策鼓勵的首套房貸款都"不幸中招",不僅放款周期被拉長,利房子2胎設定利率多少免費諮詢試算率也在不停上浮,在此背景下,更難有騙貸現象的發生。

內容來自sina新聞

限購松動能否阻止樓市下滑僅在心理層面影響樓市

  剛剛過去的一季度,國內主要城市樓市成交量普遍下滑,杭州、溫州等城市欲放松限購的傳言引起各界強烈關註,隨即有業內人士稱,如果限購放松,將引發樓市報復性反彈,調控亦將功虧一簣。

  柳九邦

  首先,大部分二線城市的"限購令"已經名存實亡。《第一財經日報》記者在過去一年曾走訪福州、沈陽、蘇州、成都、杭州等二線城市,在這些限購城市中,普遍隻要支付一定的包裝費就可以成功過戶,即使在"限購令"執行最為嚴厲的一線城市,不少購房者也可以通過"打擦邊球"的形式獲得購房資格。

  同策咨詢研究總監張宏偉認為,限購的影響會逐漸化解,而限貸的影響是致命的。限購政策隻不過是抑制市場需求集中爆發,或者後置一部分當前不符合購房條件的市場需求,而限貸政策則不一樣,無論該城市有沒有施行限購政策,如果當前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長,都有可能直接影響市場成交量的表現。

  以某大型城市為例,在"限購令"出臺後的很長一段時間裡,一些購房者都可以通過補繳社保、個稅的方式獲得購房資格,特別是在樓市低迷的時候,限購在執行層面容易"睜一隻眼閉一隻眼"。2013年,該城市樓市量價齊升,管理層加強瞭這方面的監管,想要通過包裝騙取購房資格變得難度較大。但隨著樓市降溫,這類"打擦邊球"的行為很容易死灰復燃。

  而在房價上漲壓力並不太大的二線城市,"限購令"在執行層面一直不夠嚴格,但真正具備殺傷力的限貸政策則在全國范圍內被嚴格執行。外地人想要在這些限購城市購房,獲取購房資格可以輕松包裝,但是想要獲取銀行的個人抵押貸款則難於上青天。

  首先,銀行的系統可以實現全國聯網,購房者在不同城市的代墊款信貸銀行缺錢急用哪裡汽車貸款信用貸款房貸缺錢急用哪裡借錢信用貸款房貸貸款全省皆可處理信貸記錄均有據可查,其次,銀行還要求購房者提供至少兩年的繳納社保和個稅的記錄;在一些不限購的三四線城市,限貸依然對當地的樓市產生巨大的影響,同時,由於這類城市的房地產風險較大,銀行在審核房貸的時候會更加嚴格。

  不過,在筆者看來,在庫存高企、限貸未放松、樓市調控長效機制逐步推進的背景下,即使限購真的放松,也僅能在心房貸增貸信貸理層面對樓市產生影響,樓市成交在短期放量後,仍將歸於平靜。

  其實,在廣大二三線城市,由於整體樓市已經供過於求,在限貸的背景下,即使"限購令"松動,也不可能對當地樓市的供求狀況產生顛覆性的影響。截至3月底,上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米,環比增長2.0%,同比增長16.3%,20個城市的庫存量已經創下瞭近5年的歷史新高。其中,幾個二線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

  除瞭高庫存以及限貸的制約,樓市長效機制的不斷推進也會讓持有多套房成為一種負擔,不動產登記、房產稅的全面推開都隻是時間問題。

  所以,在目前樓市分化的背景下,"限購令"的放松確實是有可能的,但真正要讓房地產市場實現穩定健康發展,需要的是樓市長效機制的推進,以及用合理的手段消化過剩的庫存,優化資源的配置,在這個意義上,分類調控、雙向調控政策的提出恰逢其時。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/07512677545.shtml
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